22 marzo, 2018 Chile

Nueva ley de transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite urbano

Derecho Público

“…Entrará en vigencia el 16 de agosto de 2018, esto es, seis meses después de su publicación en el Diario Oficial (…) Sin embargo, tendremos que esperar bastante más tiempo para comprobar si el proceso de elaboración/modificación de los instrumentos de planificación territorial se ralentizó aún más, como puede preverse, al incorporar nuevas etapas en el mismo…”El 15 de febrero pasado se publicó en el Diario Oficial un cuerpo legal muy esperado —motivado en gran parte por las repercusiones del denominado “Caso Caval” de 2015— sobre el procedimiento de ampliación del límite urbano en la comuna de Machalí, VI Región. Este nuevo cuerpo legal recibió el número 21.078 y fue titulado “Sobre transparencia del mercado del suelo e impuesto al aumento de valor por ampliación del límite urbano”. Esta normativa, en lo que nos interesa, introduce importantes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), de las que me gustaría destacar y comentar las siguientes disposiciones sobre planificación territorial: 1. Establece el régimen supletorio aplicable a aquellos territorios que no cuenten con planificación comunal o seccional (nuevo artículo 28 quinquies). Así, las construcciones que se emplacen en estas zonas “no podrán superar la altura promedio de los edificios ya construidos en las manzanas edificadas, con un máximo de diez pisos. En caso de no haber edificación no podrán exceder de dos pisos, salvo que se trate de conjuntos habitaciones de viviendas sociales, los que podrán alcanzar cuatro pisos” (letra a). Con esta nueva disposición se limita la norma urbanística de la altura cuando esta es “libre” según el respectivo instrumento de planificación, de modo que la nueva construcción a erigirse debe guardar coherencia con las existentes en su manzana. Con esto, se pretende que los casos de Estación Central, donde a falta de plan regulador comunal se aplicaba una altura libre para las construcciones, dando origen a los creativamente bautizados “guetos verticales”, se vean ciertamente reducidos. Análogamente, se contemplan disposiciones supletorias para la densidad y el sistema de agrupamiento; sin embargo, llama la atención que el legislador se inmiscuya en normas de diseño, cuando establece que no se podrá alterar las características arquitectónicas del sector, “debiendo adaptarse al entorno urbano en que se emplacen”, lo cual, en mi opinión, tiene sentido si se trata de un área protegida, como una zona típica o de conservación histórica, mas no en una que no ha sido objeto de resguardo especial por la autoridad. 2. Se consagra la obligación de actualizar periódicamente los instrumentos de planificación territorial, cuyo plazo no puede exceder los 10 años (nuevo artículo 28 sexies). Tengo la legítima esperanza de que esta no se transforme en una norma programática y que la Ordenanza General, el cuerpo reglamentario encargado de pormenorizar esta disposición, establezca un procedimiento de revisión del instrumento de planificación vigente, así como también de diagnóstico de su vida útil y de la realidad comunal para agilizar la tramitación de las actualizaciones que, como sabemos, pueden tardar incluso un par de años en ver la luz. 3. Introduce la “imagen objetivo de los instrumentos de planificación territorial y consulta pública” (nuevo artículo 28 octies). Dispone que tanto la elaboración como modificación de los planes reguladores comunales como intercomunales/metropolitanos debe ser un proceso “transparente y participativo, debiendo requerirse la opinión de los vecinos afectados y de los principales actores del territorio planificado”. Con la última frase puede legítimamente concluirse que el planificador se encuentra en la obligación de requerir la opinión de los desarrolladores inmobiliarios de la comuna, quienes también son interesados (en el sentido legal de la palabra) en los procesos de planificación territorial, sin embargo, no indica cuál es el mecanismo que se utilizará para dar cumplimiento a lo anterior. Si antes de la dictación de la Ley N° 21.078 era pacífica la opinión que el procedimiento para modificar/elaborar un plan regulador era bastante largo, ahora se alarga aún más: se agrega una fase aprobación de “imagen objetivo del desarrollo urbano del territorio a planificar”, con participación del alcalde o del secretario regional ministerial de Vivienda y Urbanismo, según sea procedente, además del concejo municipal o del consejo regional, publicación del acuerdo, exposición a la comunidad, etapa de presentación de observaciones, audiencias públicas, respuesta a las observaciones, informe, o sea, el proceso se alarga aún más. 4. Incorpora la “intervención de particulares en la elaboración y aprobación de los instrumentos de planificación territorial” (artículo 28 nonies). Si bien la potestad planificadora continúa manteniéndose en la autoridad comunal y en la seremi de Vivienda y Urbanismo, establece que los administrados “podrán proponer nuevos instrumentos de planificación territorial o modificaciones a los existentes”, lo que debe hacerse “solamente mediante presentaciones formales realizadas en ejercicio del derecho de petición consagrado en el numeral 14 del artículo 19 de la Constitución Política de la República”, lo cual viene a ser una reiteración innecesaria de dicha garantía constitucional. Lo que sí resulta loable es que, en caso de que la autoridad administrativa promueva un nuevo plan regulador o modificación al mismo, “deberá mencionar expresamente las solicitudes planteadas por particulares que se relacionen directamente con su propuesta”. Termina la disposición señalando que la infracción a los deberes contemplados en dicho artículo “será considerada una grave vulneración al principio de probidad administrativa”. 5. Se reemplazan diversas disposiciones para modificar el procedimiento vigente de planificación comunal o intercomunal, introduciendo una nueva fase: el anteproyecto de plan regulador, que deberá ser elaborado por la seremi o por la municipalidad, según corresponda. Este anteproyecto se elaborará con consulta a los organismos de la Administración del Estado que sean necesarios “con el fin de resguardar una actuación pública coordinada sobre el territorio planificado”, proceso que se inicia con la formulación y consulta de la imagen objetivo, a la que ya nos refiriéramos. El anteproyecto deberá contar con un informe ambiental y ambos documentos deberán ser objeto de consulta pública. La Ley N° 21.078 entrará en vigencia el 16 de agosto de 2018, esto es, seis meses después de su publicación en el Diario Oficial, por expresa disposición de su artículo transitorio. Sin embargo, tendremos que esperar bastante más tiempo para comprobar si el proceso de elaboración/modificación de los instrumentos de planificación territorial se ralentizó aún más, como puede preverse, al incorporar nuevas etapas en el mismo.

Fuente: El Mercurio Legal

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